Verrassende daling van Duits vastgoed

Prijsdalingen van 12 procent

De exploderende inflatie die in Europa woedt, heeft rentestijgingen veroorzaakt. In Duitsland leidt dat intussen tot een echte schok. In mei daalden de prijzen er met 12 procent. Die daling kwam er na jaren van vaak duizelingwekkende stijgingen in een land waar een tekort was aan 700.000 woningen en de huurprijzen de pan uitrezen. Met als gevolg dat tal van inwoners meer dan de helft van hun inkomen aan huur moesten spenderen. Behalve in 2008 was dat in Duitsland nooit eerder gebeurd! Wat is er aan de hand?

Het is algemeen bekend dat Duitsland bijzonder zwaar heeft geleden onder de oorlog in Oekraïne en de stijging van de energieprijzen. Dat komt vooral omdat de Duitse economie, meer dan in andere landen, draait op de industrie. En die wordt rechtstreeks getroffen door de minste stijging van de energieprijzen. De Duitse regering heeft dat snel ingezien, want bij de opmaak van de begroting voor 2023 stelde ze de groeivooruitzichten sterk naar beneden bij. De recente spectaculaire daling van de vastgoedprijzen dreigt dit sombere plaatje nog mistroostiger te maken. Want in zowat elk land draagt een goed presterende vastgoedmarkt bij tot een gevoel van welvaart en veiligheid, wat zich vertaalt in een optimistische bevolking die bereid is geld uit te geven. En dat ondersteunt de groei. Terwijl prijsdalingen net de tegenovergestelde reactie uitlokken. Dat zagen we in 2008.

Een nochtans gespannen markt

De sterke daling van de Duitse vastgoedprijzen vindt plaats op een moment dat de vraag het aanbod sterk overtreft, en dit zowel op de verhuur- als op de verkoopmarkt. In Berlijn is 85 procent van de inwoners huurder omdat voor hen de aankoop van een woning onbetaalbaar is. En in München, de duurste stad van het land, zijn de huurprijzen in 10 jaar tijd naar schatting met 60 procent gestegen. Vandaag moet je voor een aankoop rekenen op €10.000 per m², een record!

De mensen kopen minder en huren meer

Kondigt de recente prijsdaling een afkoeling aan op deze sinds lang oververhitte markt? Als gevolg van het niveau van de rentevoeten en de verstrengde voorwaarden voor de toekenning van leningen door de banken, begint de vraag alleszins te dalen. En dat brengt de verkoopmarkt voor vastgoed weer wat meer in evenwicht. Maar op de huurmarkt is er geen reden om aan te nemen dat de huurprijzen zullen stoppen met stijgen. En dat ondermijnt de stemming en de koopkracht van de consumenten.

De Duitse regering had beloofd massaal te zullen investeren in woningen (400.000 per jaar). Maar als gevolg van de crisis zal die doelstelling niet behaald worden. Temeer omdat de regering een conjuncturele omslag verwacht en de voorkeur zal geven aan gezonde overheidsfinanciën. Zoals Duitsland trouwens steeds doet.

Het tekort aan woningen in de grote steden gaat morgen dus niet verdwijnen. En het wordt interessant om de evolutie van deze vastgoedmarkt op te volgen, want slechts weinig landen krijgen met zo’n bruuske en onverwachte daling van de vastgoedprijzen te maken.