Eerste nominale daling in residentieel vastgoed in 40 jaar

De vastgoedmarkt staat onder druk. Het aantal vastgoedtransacties voor appartementen daalde in het derde kwartaal van 2022 met 4,7% tegenover een jaar eerder. Voor halfopen huizen was dat zelfs -7,8%. De hoge energieprijzen lieten vermoeden dat een recessie op komst was. En in combinatie met de hogere ECB-rente was dat zeker geen onterecht uitgangspunt. 

Transacties versus prijsdalingen

Een recessie gaat regelmatig gepaard met een daling van het aantal transacties. Dat was zo in 1974, 1980 en 2008, zo blijkt uit onderzoek van collega Arne Maes. In de vier andere recessieperiodes (1976, 1992, 2001 en 2012) ontsnapten we daaraan – soms nipt. 

De volgende vraag is dan: zullen die dalende transacties leiden tot lagere (nominale) prijzen? Niet noodzakelijk. In 1974 stegen de prijzen zelfs met 16% ondanks het – weliswaar licht – gedaalde aantal transacties. En ook tijdens de andere periode van dalende transacties bleven de prijzen jaar-op-jaar overeind. Enkel in 1980 gingen dalende transacties hand in hand met stevig dalende huizenprijzen. Dat is ook de enige periode waarin de rente eveneens stevig hoger ging. 

Moeilijke kwartalen

Waar zitten we vandaag? In de strijd tegen inflatie heeft de ECB de rente sinds juli met 3,5 procentpunten verhoogd naar 3%. Het aantal nieuwe woonkredieten is teruggevallen naar 16.165 in februari 2023, het laagste maandcijfer sinds de start van de reeks. De daling in de eerste twee maanden van het jaar tegenover een jaar eerder bedraagt 47%. 

De vastgoedmarkt gaat nog enkele moeilijke kwartalen tegemoet. Jonge gezinnen die uitkeken naar een huis eind 2020, net voor de inflatiestijging, en niet gekocht hebben, incasseren een dubbele oplawaai. De gemiddelde verkoopprijs van een huis steeg van 250.000 euro naar 280.000 vandaag, deels door inflatie, deels door het covideffect. Daarenboven steeg de effectieve hypotheekrente van 1% naar 3,3% (bron: Spaargids). 

Maandelijkse rentelast stijgt met een derde

De combinatie van hogere rente en gestegen prijs heeft de maandelijkse rentelast één derde of meer dan 400 euro hoger geduwd naar 1590 euro. Dat is 36% van het gemiddelde geïndexeerde inkomen van 4479 euro van een gezin met twee inkomens. Eind 2020 legden hypotheekaflossingen amper 29% beslag op een toenmalig inkomen van 4000 euro. De betaalbaarheid is dan ook aanzienlijk verslechterd. Volgens berekeningen van de NBB staat die nu op een piekniveau, even hoog als begin jaren tachtig en vlak vóór de globale financiële crisis in 2008. 

Die ‘onbetaalbaarheid’ wordt – voor sommige kopers althans – getemperd door twee factoren: een langere looptijd voor de lening en een hogere eigen inbreng. Meer dan de helft van de toegestane leningen voor een eigen woning heeft een looptijd van minstens 20 jaar (bron: NBB). De gemiddelde eigen inbreng van startende kopers is toegenomen van 40.000 euro in 2019 tot 60.000 in 2022. Een deel van de verklaring ligt in het gedwongen sparen tijdens de coronapandemie. Maar in 2020 en 2021 hebben gezinnen ook meer giften en erfenissen ontvangen. Fungeren de babyboomers vandaag meer als doorgeefluik voor de erfenissen van hun ouders aan hun kinderen? Een belangrijke toekomstige factor voor residentieel vastgoed die we van kortbij blijven opvolgen. 
Tot slot is er nog de renovatieverplichting, althans in Vlaanderen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop (en andere overdrachten). Dat leidt ook tot een verminderde vraag.

Historische prijsdalingen

Wat is de impact van dat alles op de prijzen? Nominale prijsdalingen zijn uitzonderlijk in België. Sommigen verklaren dat door de gunstige woonfiscaliteit. Anderen stellen dat België één groot aaneensluitend woonpark is: wanneer de prijs in een bepaalde stad te hoog is, dan kopen de mensen in een dichtbijgelegen dorp, waarna het prijsniveau opnieuw wordt genivelleerd. Maar dat wil niet zeggen dat er nooit dalingen zijn, of dat ze zich niet meer opnieuw kunnen voordoen. Eind jaren 70 begin jaren 80 daalde de nominale prijs met 13% van piek tot bodem. In reële termen was dat 40%!

Positief vandaag is dat we een recessie vermijden. Positief is ook dat het reëel beschikbaar inkomen stevig is gestegen bij de start van het jaar voor werknemers met een jaarlijkse automatische loonindexering. Minder gunstig is de enorme stijging van residentieel vastgoed tijdens de coronapandemie: +6% in 2020 en 2021 en +5,4% in 2022 tot het derde kwartaal. Daar moet nog de mindere betaalbaarheid aan toegevoegd worden, de verder stijgende rente en de renovatieverplichting. De aanhoudende stijging van de bouwkosten (salaris + materiaal) duwt de renovatiekosten de hoogte. Enerzijds halen die stijgende kosten de verkoopprijs van oude woningen naar omlaag. De helft van de Vlaamse huizen heeft een F- of E-label. Anderzijds duwen de hogere bouwkosten de prijs van nieuwe woningen naar omhoog. Maar in 2021 was slechts een op de vijf verkochte appartementen een nieuwbouwappartement. Een tweedeling van de markt in nieuwe en oude gebouwen dient zich aan.

Daling huizenprijzen met 3% van piek tot bodem


Vandaag hebben de negatieve factoren de overhand op de positieve. Wat mogen we verwachten? We keken vanaf 1974 naar de 15% slechtste kwartalen en kwamen uit op een gemiddelde kwartaaldaling met 0,5%. Het maximaal aantal opeenvolgende kwartaaldalingen dat we telden was 6. Concreet gaan we dus uit van een terugval van piek tot bodem met 3 procentpunten. De grafiek toont aan hoe dat zich verhoudt tot wat we in het verleden hebben gezien. Jaar-op-jaar blijft de daling beperkt tot -0,2% in 2023 tegenover 2022 (als gevolg van de sterke kwartaalstijgingen in 2022 versus de beperkte kwartaaldalingen in 2023) en herstelt ze 0,2% in 2024. Wereldschokkend? Neen, maar wel de eerste nominale daling in 40 jaar (eigenlijk de tweede, want in 2014 noteerden we een daling van 0,1%; maar dat noemen we gemakshalve, stabiliseren 😉 )