Het is moeilijk om 2020 los van COVID-19 te zien. Samen met de nieuwe quotiteitsregels die de NBB vastlegde, had die onverwachte pandemie een tijdelijke impact op de toekenning van hypothecaire leningen in België. Het totaalbedrag van die hypothecaire leningen kwam uit op 33,5 miljard euro, of 20% minder dan in het uitzonderlijke jaar 2019. Vergeleken met het boekjaar 2018, wat destijds als een grand-crujaar werd beschouwd, bedraagt de daling nochtans maar 1%.
Hoewel de rest van het jaar zoals verwacht verliep, remden de twee lockdowns de activiteit van BNP Paribas Fortis uiteraard af: de kredieten gingen met 1/3 achteruit tijdens de eerste lockdown ten opzichte van dezelfde periode het jaar voordien, en met 31% tijdens de tweede vergeleken met dezelfde periode in 2019.
“Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat de gevolgen van de tweede lockdown even groot waren als die van de eerste, maar de cijfers geven een zeer vertekend beeld door de enorme stormloop op vastgoed tijdens de laatste maanden van 2019, voor de woonbonus in Vlaanderen zou worden afgeschaft in 2020”, preciseert Marc Delforge, die verantwoordelijk is voor de kredieten bij BNP Paribas Fortis. “In werkelijkheid kenden we in die periode een bovengemiddelde activiteit in de hypothecaire leningen. We kunnen zelfs van een ‘inhaaleffect’ spreken.”
Naast het coronavirus was er een andere gamechanger op de markt: de quotiteitsregels van de NBB. De Nationale Bank van België legt bepaalde limieten op voor het bedrag dat kredietnemers kunnen lenen in verhouding tot de waarde van het onroerend goed in kwestie. Dat is de quotiteit of de ‘Loan-to-Value’-ratio. Er zijn enkele uitzonderingen op die regels, voornamelijk voor ‘eerste-eigendomverwervers’, die voor het eerst een hypothecaire lening aangaan. De impact van die maatregelen varieerde sterk van de ene kredietnemer tot de andere.
“Millennials” zijn minder actief op de vastgoedmarkt
De voornaamste ‘slachtoffers’ van die strengere regels en van de coronacrisis leken de kredietnemers jonger dan 30 te zijn. De NBB legt ‘eerste-eigendomverwervers’ een maximale quotiteit van 90% op met een tolerantiemarge van 35%, waardoor ze tot een quotiteit van 100% kunnen gaan, en zelfs tot meer dan 100% in 5% van de gevallen.
Jonge mensen, die vaak hun spaarreserve nog aan het opbouwen zijn, zijn nu goed voor één op de vijf toegekende kredieten bij BNP Paribas Fortis. De millennials bleven (met een bedrag van 201.000 euro) wel méér dan gemiddeld lenen en de looptijd van hun lening (275 maanden) was ook langer dan gemiddeld (175.800 euro over 223 maanden). De quotiteit in die leeftijdscategorie was met 86% eveneens hoger dan het gemiddelde (73%).
De leningen in de jongste leeftijdscategorie zijn hoofdzakelijk bestemd voor de aankoop van een bestaande woning (52%), voor nieuwbouw (18%) en voor renovatie (17%).
“Babyboomers” profiteren van de lage rentevoeten
Die nieuwe regels en ook de gevolgen van de coronapandemie hadden duidelijk minder invloed op de oudere kredietnemers. In 2020 werd 10% van de hypothecaire leningen toegekend aan 55-plussers. Zo nam het aandeel aan babyboomers toegekende kredieten met 12% toe ten opzichte van 2019.
Die kredieten bleven ook vooral bestemd voor de aankoop van een bestaand pand (49%), ook al stellen we een meer uitgesproken interesse voor nieuwbouw (25%) vast, terwijl de renovaties enigszins teruglopen (19%).
Het is ook geen verrassing dat de 55-plussers hypothecaire leningen aangingen met een lagere quotiteit (49%) en een kortere looptijd (113 maanden) die ver onder het gemiddelde lagen. In die leeftijdscategorie beliep het gemiddelde leenbedrag 191.100 euro en de gemiddelde maandelijkse aflossing 842 euro.
Alleenstaanden en eenoudergezinnen worden zeker niet vergeten
Andere en zeker niet onbelangrijke profielen zijn de alleenstaanden en eenoudergezinnen. Bij BNP Paribas Fortis ging 30% van de hele portefeuille hypothecaire leningen naar deze doelgroep, goed voor een toename van 7% ten opzichte van 2019.
Met een gemiddeld bedrag van 170.400 euro en een maandelijkse aflossing van 776 euro voor een looptijd van 231 maanden lenen alleenstaanden natuurlijk minder dan het gemiddelde. Een verrassendere trend die zich duidelijk aftekent, is dat deze klanten gemiddeld 69% van de waarde van het onroerend goed lenen. Daarmee zitten ze ruimschoots onder de drempel die de NBB vastlegde.
Alleenstaanden wagen zich minder aan bouwprojecten (15%) en kiezen eerder voor de aankoop van een bestaand pand (58%); wat renovatie betreft, zitten ze op een gelijkaardig niveau als dat van de andere profielen (18%).
In deze periode van historisch lage rentevoeten opteerde 91% van de klanten voor een vaste rentevoet.
2020 werd beheerst door duurzaamheid en Easy Housing
Door de ongeziene omstandigheden van de pandemie en de lockdowns had het ‘Easy Housing’-model veel succes; het kende een groei van 200% vergeleken met het jaar voordien. Die oplossing verkort de behandeling van de kredietaanvraag en zorgt ervoor dat de klant zich minder moet verplaatsen en dat de notaris het akteontwerp van de klant ontvangt op de dag dat het verzonden wordt. Bijgevolg werd een op de vijf kredieten al toegekend via die hybride oplossing, die het midden houdt tussen de service in het kantoor en 100% digitale dienstverlening.
De klant heeft steeds meer aandacht voor duurzaamheid en energiezuinigheid bij zijn woonproject. Gezien de milieu-uitdagingen en de steeds drastischere stedenbouwkundige voorschriften besloot BNP Paribas Fortis zijn inspanningen in die zin te vergroten. In de eerste plaats door een tariefvermindering aan te bieden die gekoppeld is aan de duurzaamheid van het project. Vervolgens door de eerste bank te worden die het ‘Energy Efficient Mortgage’-label voorstelt.
“Vandaag zijn 4 op de 10 toegekende kredieten voor nieuwbouw of renovatie bestemd”, zegt Tim Spellemans, verantwoordelijke hypothecaire leningen bij BNP Paribas Fortis. “Ook bij consumentenkredieten is er oog voor de milieuproblematiek en energiezuinige investeringen. Bij BNP Paribas Fortis is 1/3 van de renovatieleningen een groene lening, die bestemd is om energiebesparingsmaatregelen uit te voeren.”
De groenekredietenportefeuille van BNP Paribas Fortis is goed voor 3,75 miljard euro en groeit dubbel zo snel als de rest van de hypotheekleningenportefeuille.
2021, het jaar van de bevestiging?
Er lijkt wel een vloedgolf aan interesse voor duurzaamheid op gang te zijn gekomen. We verwachten dan ook een toename in de cijfers van de kredieten die dienen om de ecologische voetafdruk van het vastgoedpark te verkleinen.
Wat de rentevoeten betreft, lijkt het huidige klimaat te zullen aanhouden in 2021: naar verwachting komt er geen rentestijging. Dat betekent dat de langlopende leningen een bedreigde diersoort zijn.
Blijft nog de vraag hoelang de financiële steunmaatregelen van de regering nog zullen duren en wat de gevolgen zullen zijn als er een einde aan komt. De impact van de coronacrisis op de economie en op de vastgoedmarkt hangt als een waas van onzekerheid boven 2021.
“We verwachten dat de vastgoedmarkt opnieuw haar veerkracht toont in 2021”, legt Tim Spellemans uit. “Die positieve trend in de vastgoedtransacties zou de komende maanden bevestigd moeten worden. In ons basisscenario kunnen verscheidene factoren de markt ondersteunen: voorlopig blijven de inkomens van de gezinnen intact, doen de Belgen aan ‘gedwongen’ sparen, is het nooit eerder zo goedkoop geweest om te lenen en zijn er uiteindelijk minder nieuwe woningen doordat heel wat bouwwerven stilliggen door de lockdown. Op de stopzetting van de overheidssteun na, is de enige donkere wolk die boven ons hoofd hangt de impact van de werkloosheid op het besteedbaar inkomen voor de gezinnen. Binnen die context is onze prognose dat de reële vastgoedprijzen met 2% stijgen dit jaar.”
BNP Paribas Fortis (www.bnpparibasfortis.com) biedt in België een totaalpakket van financiële diensten aan particulieren, zelfstandigen, beoefenaars van vrije beroepen, ondernemingen en publieke instellingen. Op het gebied van verzekeringen werkt BNP Paribas Fortis nauw samen, als verbonden agent, met AG Insurance, leader op de Belgische markt. De bank verstrekt internationaal ook maatoplossingen aan vermogende particulieren, grote ondernemingen en publieke en financiële organisaties. Daarbij maakt zij gebruik van de knowhow en het wereldwijde netwerk van BNP Paribas.
BNP Paribas (www.bnpparibas.com) is een vooraanstaande bank in Europa met een internationale uitstraling. Ze is aanwezig in 71 landen en heeft ruim 199.000 medewerkers, waarvan ongeveer 151.000 in Europa. De groep bekleedt sleutelposities in haar drie kernactiviteiten: Domestic Markets en International Financial Services (waarvan de retailbankingnetwerken en de financiële diensten ondergebracht zijn bij Retail Banking & Services) en Corporate & Institutional Banking, dat zich richt op bedrijfsklanten en institutionele klanten. De groep begeleidt al haar klanten (particulieren, verenigingen, ondernemers, kmo’s, grote bedrijven en institutionele klanten) bij de realisatie van hun projecten door hun financierings-, beleggings-, spaar- en verzekeringsdiensten te bieden. De groep heeft vier thuismarkten in Europa (België, Frankrijk, Italië en Luxemburg) en BNP Paribas Personal Finance is de Europese nummer één in kredieten aan particulieren. BNP Paribas ontplooit zijn geïntegreerde model voor Retail Banking in het Middellandse Zeegebied, in Turkije en in Oost-Europa, en heeft een omvangrijk netwerk in het westen van de Verenigde Staten. In Corporate & Institutional Banking en International Financial Services is BNP Paribas toonaangevend in Europa, sterk vertegenwoordigd in Noord- en Zuid-Amerika, en profiteert het van solide en snelgroeiende activiteiten in Azië-Pacific.
