Menu
BNP Paribas Fortis Economie
21.04.2020

Coronavirus doet Belgische residentiële vastgoedprijzen amper dalen

Op de Belgische hypotheekmarkt was 2019 het jaar van alle records, of toch bijna. Inmiddels vertraagt de gezondheidscrisis de vastgoedmarkt. Ondanks de belangrijke vertraging van de economie (-7,1%) en een lichte daling van het beschikbaar inkomen (-2%), zouden de reële vastgoedprijzen toch een stabiele tot licht negatieve (-1%) evolutie kunnen kennen dit jaar, en een stabilisering in 2021.


Het coronavirus hakt zwaar in op de economische vooruitzichten. Het basisscenario van BNP Paribas Fortis gaat uit van een krimp met 7,1% dit jaar en een herstel met 7,6% volgend jaar. De werkloosheidsgraad veert op van 5,4% naar 7,5% dit jaar en 7,2% in 2021. De inflatie gaat 0,4% in het rood en herstelt volgend jaar naar +0,8 procent. Wat is het effect van dergelijk onweer op de vastgoedprijzen?

Vier zaken bepalen de prijs van Belgisch residentieel vastgoed: langs de vraagkant zijn dat de hypothecaire rente, het beschikbaar inkomen van de gezinnen en het aantal gezinnen. Daartegenover staat het aanbod.

Aanbod daalt

Laten we starten met het aanbod. Van 2000 tot 2010 bleef het aanbod stabiel, maar de 10 daaropvolgende jaren steeg het totale aantal Belgische woningen van 1020 woongelegenheden per 1000 gezinnen naar 1050 vandaag. Dat zwakte mogelijk de stijging van de reële huizenprijzen enigszins af tijdens die periode.

In 2019 lag het aantal bouwvergunningen voor appartementen evenwel lager dan in 2018. Dat beperkt het aantal nieuwbouwappartementen dat dit jaar naar de markt gebracht zal worden. Daarenboven ligt de bouw vandaag stil, wat extra weegt op het aanbod van nieuwbouw. In de komende maanden zal ook blijken dat bepaalde projecten af te rekenen krijgen met hogere bouwkosten omdat bij werven die stilliggen bepaalde kosten blijven doorlopen (huur kraan, werfbeveiliging, bemaling,…). Ook bepaalde voorraadketens zullen bij de heropstart sterk verstoord zijn, wat de kosten van bouwmaterialen hoger kan duwen. De opstart van nieuwe projecten zal vertraging oplopen door de bevriezing van de huidige verkopen en oplevering van bestaande projecten. Koen De Leus, Chief Economist bij BNP Paribas Fortis: “Dat alles drukt tijdelijk op het aanbod en heeft een eerder prijsverhogend effect.”

Rente blijft laag

Langs de vraagkant zijn bepalende factoren de hypothecaire rente, het aantal gezinnen en het beschikbaar inkomen. Enerzijds bestaat de kans dat de bankenonder impuls van strengere prudentiële maatregelen door de toezichthouders, mogelijk hun voorwaarden voor hypothecaire kredieten verstrakken. Anderzijds zien we de risicovrije langetermijnrente niet stijgen.

Koen De Leus: “De ECB gaat nu ‘all-in ‘. De aangekondigde programma’s om de rente laag te houden, zijn ‘open-ended’ en kunnen dus aangepast worden indien nodig. Dat beperkt de kans dat de financiële markten de ECB zullen testen. De geraamde gemiddelde hypotheekrente voor 2020 komt daarmee in lijn met die van vorig jaar.”

Grafiek 1

De tweede factor is de stijging van het aantal gezinnen. Dat aantal nam de voorbije jaren toe met ongeveer 0,8% per jaar. De totale Belgische populatie stijgt jaar na jaar, vooral als gevolg van immigratie. Een andere belangrijkere factor is dat het gemiddeld gezin steeds kleiner wordt met een voortdurende toename van het aantal eenpersoonsgezinnen. Voor de komende jaren raamt het Federaal Planbureau een stijging van het aantal gezinnen met jaarlijks 0,6%.


Beperkte daling beschikbaar inkomen

Het beschikbaar inkomen, samen met de rente en de looptijd, bepaalt de ontleningscapaciteit van de gezinnen. Ondanks de forse economische klap krimpt het reëel beschikbaar inkomen slechts met 2 procent door de ondersteunende overheidsmaatregelen. Voldoende om de prijzen onderuit te halen?

Er is, op lange termijn, zeker een verband tussen de daling van het beschikbaar inkomen en de vastgoedprijzen. De vorige keren dat het beschikbaar inkomen daalde was in 1996, 1999, 2002, 2003, 2009, 2010, 2011, 2012 en 2013. Enkel in 2012 en 2013 daalden de reële vastgoedprijzen met 0,4% en 1,3%, dus nadat het reëel beschikbaar inkomen reeds de drie voorafgaande jaren was teruggevallen.

Grafiek 2

Voor een echt stevige daling van de reële huizenprijzen moeten we teruggaan naar begin jaren 80. Nadat het beschikbaar inkomen amper was toegenomen in 1979 en 1980, kromp het met 7,7 procent cumulatief tijdens de periode 1981-1984. Van 1980 tot en met 1985 daalden de reële huizenprijzen met 40 procent. De belangrijkste reden voor die daling was echter de stijging van de langetermijnrente van 8,7% naar 13,8% tijdens de periode 1978-1981.

Vertrouwen

Koen De Leus: “Tot slot is er het vertrouwen. Dat kan de bouwactiviteit beperken, met een geringer aanbod tot gevolg, maar kan ook wegen op de vraag naar nieuwbouw en bestaande woningen.”

Anderzijds, jonge mensen die van plan waren een woning te kopen en die na afloop van de lockdown zeker zijn dat ze hun job en inkomen zullen behouden, zullen wellicht doorgaan met hun plannen. Zo’n type koper maakt 1/3de uit van de vraag. Ook investeerders die over de liquide middelen beschikken en een woning of appartement wilden kopen om te verhuren (goed voor een kwart van de vraag), zullen doorgaan met hun aankoop. Het geschokte vertrouwen in de beurs duwt mogelijk nog meer mensen in de richting van vastgoed als alternatieve investering. De rest van de hypotheekaanvragen is voor renovatiewerken of de aankoop van een tweede of derde woning voor eigen gebruik.

Bovendien komen banken, indien voldaan aan bepaalde voorwaarden, gezinnen met afbetalingsproblemen voor hun lening tegemoet. Dat draagt bij tot de gemoedsrust en stabiliteit op de vastgoedmarkt.

Beperkte daling

Koen De Leus: “Kort samengevat zien we dus een lager aanbod, laag blijvende hypotheekrentes, een overwegend stabiele vraag en slechts een lichte daling van het beschikbaar inkomen. Voeg daar een negatieve inflatie van -0,4% aan toe. Die combinatie leidt ons naar een minimale daling van 1% voor 2020 en stabiele vastgoedprijzen in 2021. Natuurlijk, naarmate ons U-vormig scenario verandert in een meer langdurige recessie, neemt de prijsdruk toe. Maar daar zijn we nog niet aan toe.”


----


BNP Paribas Fortis (www.bnpparibasfortis.com) biedt in België een totaalpakket van financiële diensten aan particulieren, zelfstandigen, beoefenaars van vrije beroepen, ondernemingen en publieke instellingen. Op het gebied van verzekeringen werkt BNP Paribas Fortis nauw samen, als verbonden agent, met AG Insurance, leader op de Belgische markt. De bank verstrekt internationaal ook maatoplossingen aan vermogende particulieren, grote ondernemingen en publieke en financiële organisaties. Daarbij maakt zij gebruik van de knowhow en het wereldwijde netwerk van BNP Paribas.

 

BNP Paribas (www.bnpparibas.com) is een vooraanstaande bank in Europa met een internationale uitstraling. Ze is aanwezig in 71 landen en heeft circa 199.000 medewerkers, van wie meer dan 151.000 in Europa. De groep bekleedt sleutelposities in haar drie kernactiviteiten: Domestic Markets en International Financial Services (waarvan de retailbankingnetwerken en de financiële diensten ondergebracht zijn in Retail Banking & Services) en Corporate & Institutional Banking, dat zich richt op bedrijfsklanten en institutionele klanten. De groep begeleidt al haar klanten (particulieren, verenigingen, ondernemers, kmo’s, grote bedrijven en institutionele klanten) bij de realisatie van hun projecten door hun financierings-, beleggings-, spaar- en verzekeringsdiensten te bieden.
De groep heeft vier thuismarkten in Europa (België, Frankrijk, Italië en Luxemburg) en BNP Paribas Personal Finance is de Europese nummer één in kredieten aan particulieren. BNP Paribas ontplooit zijn geïntegreerde model voor Retail Banking in het Middellandse Zeegebied, in Turkije en in Oost-Europa, en heeft een omvangrijk netwerk in het westen van de Verenigde Staten. In Corporate & Institutional Banking en International Financial Services is BNP Paribas toonaangevend in Europa, sterk vertegenwoordigd in Noord- en Zuid-Amerika, en kan het bogen op solide en snelgroeiende activiteiten in Azië-Pacific.

 

Press Team

Tools