De Batibouw-beurs opent binnenkort weer de deuren en dus maakte BNP Paribas Fortis, de Belgische marktleider in hypothecaire leningen, zijn jaarlijkse balans op van de vastgoedsector.
De eerste vaststelling is dat het records regende op de Belgische vastgoedmarkt! Volgens de cijfers van Febelfin was de hypotheekmarkt in België goed voor een totaalbedrag van 42 miljard euro aan kredieten in 2019, wat neerkomt op een continue stijging over de voorbije zes jaar. En volgens de Notarisbarometer was 2019 het drukste jaar ooit op de Belgische vastgoedmarkt: in vergelijking met 2018 waren er 8,9% meer vastgoedtransacties in ons land.
Aanhoudende activiteit door de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen
“2019 kan als een grand-crujaar worden beschouwd!, beaamt Marc Delforge, die verantwoordelijk is voor de hypothecaire leningen bij BNP Paribas Fortis. “Op de woonkredietmarkt konden we verscheidene sterke tendensen waarnemen. Daarbij viel vooral de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen op, die in het laatste kwartaal een ongeziene stormloop op vastgoed in gang zette bij de Vlaamse bevolking”.
In het noorden van het land deed de aankondiging van de afschaffing van de woonbonus inderdaad het aantal hypothecaire leningen dat in het laatste kwartaal van het afgelopen jaar werd toegekend, snel toenemen. Zo steeg bij BNP Paribas Fortis het aantal woonkredieten in productie in Vlaanderen met bijna 80% tijdens de laatste drie maanden van het jaar, ten opzichte van dezelfde periode in 2018. En zelfs met meer dan 190% tijdens de laatste maand van het jaar.
Verder stelde BNP Paribas Fortis ook een opleving van de herfinancieringsaanvragen vast, die in 2019 een groei van 57% kenden. Ruim een op twee klanten die een woonkrediet onderschreven, herfinancieringen niet meegerekend, deden dat voor de aankoop van een woning (55%). Ook het gemiddelde bedrag dat voor een aankoop geleend wordt, bevindt zich op een historisch niveau, want het nam met 4% toe, van 199.000 euro in 2018 tot meer dan 207.000 euro in 2019. Het gemiddelde bedrag van de kredieten, zonder onderscheid volgens doeleinde, stabiliseerde dan weer op 167.000 euro in 2019.
Net als vorig jaar kon de variabele rentevoet een op de drie kredietnemers bekoren. In 2017 bedroeg het percentage woonkredieten met variabele rentevoet nog maximaal 15% van het volume. Wat de duur van de leningen betreft, zorgde het zeer lage rentepeil van de jongste jaren ervoor dat de gemiddelde looptijd van een woonkrediet 234 maanden bedroeg, of 7 maanden meer dan het jaar voordien. De gemiddelde maandelijkse aflossing kwam op 833 euro in 2019, tegenover 840 euro in 2018.
BNP Paribas Fortis merkt dat er al verscheidene maanden steeds meer aanvragen zijn voor woonkredieten voor de bouw van milieuvriendelijke gebouwen of voor het energiezuiniger maken van bestaande woningen.
BNP Paribas Fortis biedt zijn klanten al ‘groene’ woonkredieten en ‘energiekredieten’. Met die laatste kunnen ze tegen een voordelig tarief tot 130% van de waarde van de werkzaamheden financieren om een onroerend goed energie-efficiënter te maken. Denk maar aan de installatie van zonnepanelen, waterbesparingssystemen of warmtepompen.
Vorig jaar liep het gemiddelde bedrag van een groen krediet dat uitsluitend bestemd is voor renovatiedoeleinden met 28% op, tot 126.000 euro, tegenover 98.000 euro het jaar voordien. Het gemiddelde bedrag van een ‘klassiek’ renovatiekrediet beliep 69.500 euro. Voortaan is een renovatie- of nieuwbouwkrediet op drie een groen krediet.
“We besteden bijzondere aandacht aan de energietransitie van woningen, want het is van essentieel belang om meer energie te besparen en ervoor te zorgen dat woningen minder broeikasgassen uitstoten”, benadrukt Koen Dugardin, Head of Product Management Lending, Protect & Pricing bij BNP Paribas Fortis. “BNP Paribas Fortis verleent een op de drie renovatiekredieten in België en is daarmee een toonaangevende speler die zich ertoe verbindt zijn klanten financieringsoplossingen aan te reiken om hen te helpen gebouwen energie-efficiënter te maken.”
Drie categorieën van kredietnemers, drie verschillende realiteitenIn 2019 gaven diverse categorieën van kredietnemers de vastgoedactiviteiten van BNP Paribas Fortis een boost: de 30-‘ers (1 op de 4 woonkredieten), de 55+‘ers (minder dan 1 op de 10 woonkredieten) en de alleenverdieners (1 op de 3 woonkredieten).
Een van de trends die BNP Paribas Fortis kon afleiden, is dat wie jonger dan 30 jaar is, de lage rentetarieven bleef benutten om vastgoedeigenaar te worden. Die categorie nam immers met 29% toe in het totale volume aan hypothecaire leningen van BNP Paribas Fortis.
Opmerkelijk is ook dat 61% van de kredietnemers jonger dan 30 voor een bestaande woning kiest, terwijl 18% voor nieuwbouw opteert. De ‘millennials’ leenden gemiddeld 217.600 euro om een onroerend goed te kopen, een lichte stijging (+4%) tegenover vorig jaar. Ook het gemiddelde bedrag van de kredieten, zonder onderscheid volgens doeleinde, nam toe tussen 2018 en 2019 (194.400 euro, +4%). Ten slotte leenden de jongere kredietnemers, gezien hun beperktere financiële middelen, 86% van de waarde van het pand (-1% ten opzichte van 2018). Bij hen lag de quotiteit dus hoger dan de gemiddelde quotiteit van de kredietnemers (76%).
Babyboomers kozen evengoed voor renoveren als voor bouwen
De generatie jonger dan 30 profiteerde van de lage rente, en die van de 55-plussers was ook dynamisch op de vastgoedmarkt vorig jaar. De toegang tot kredieten is bij die populatie met 10% gestegen ten opzichte van het jaar voordien.
Die kredieten waren vooral bestemd voor vastgoedaankopen (47%), renovaties (25%) en bouw (24%). We merken ook dat vooral 2de verblijven en vastgoedinvesteringen aan populariteit winnen. Zonder onderscheid volgens doeleinde leenden de babyboomers gemiddeld 160.600 euro met een quotiteit van 48%, of een daling van 10% van het ene jaar op het andere. De gemiddelde looptijd van de hypothecaire leningen bedroeg voor de babyboomers 120 maanden (+ 1 maand ten opzichte van 2018), of bijna de helft minder dan voor het totale klantenbestand van BNP Paribas Fortis (234 maanden).
Ook alleenstaanden en eenoudergezinnen maken hun vastgoeddromen waar
Het aantal eenoudergezinnen nam de voorbije jaren steeds toe in België en is uitgegroeid tot een echt maatschappelijk fenomeen. Volgens de schattingen van de Koning Boudewijnstichting is een op de vijf gezinnen een eenoudergezin. Maar zijn hypothecaire leningen ook toegankelijk voor alleenstaanden en eenoudergezinnen die slechts één inkomen hebben?
In 2019 verstrekte BNP Paribas Fortis bijna 30% van zijn hypothecaire leningen aan alleenverdieners. Dat segment heeft ook geprofiteerd van de lage rente om eigenaar te worden aangezien het met 15% gegroeid is in de productiecijfers van BNP Paribas Fortis.
In die categorie beliep het gemiddelde bedrag dat geleend werd voor de aankoop van een woning 174.500 euro, of 50.000 euro minder dan bij de tweeverdieners. Voor alle hypothecaire contracten samen bedroeg de gemiddelde maandelijkse aflossing 762 euro voor een alleenverdiener, tegenover 864 euro voor een koppel met twee inkomens. Opmerkelijk is dat eenverdieners slechts 71% van de waarde van het pand leenden, wat wijst op een grotere eigen inbreng. Daarmee zaten ze ruimschoots onder de quotiteit van 90%, die doorgaans wordt toegestaan in het segment van de ‘eerste-eigendomverwervers’.
Stabiliseert de markt in 2020?
Volgens BNP Paribas Fortis is het niet erg waarschijnlijk dat de rentevoeten de komende twaalf maanden nog dalen. “We zijn van mening dat het voor 2020 nog te vroeg is om een sterk opwaartse trend voor de hypothecaire rentevoeten tegemoet te zien”, geeft Koen Dugardin aan. “Dat leiden we onder andere af van het monetaire beleid van de centrale banken, wat wijst op een blijvend fundamenteel laag renteklimaat in 2020. Ondanks de lage rentevoeten, de demografische groeicijfers en de opmars van vastgoedbeleggingen als alternatief voor de lagere financiële rendementen, verwachten we, daarentegen, wel een lichte afkoeling van de activiteit op de vastgoedmarkt. Die vertraging kan worden verklaard door de onzekerheden die wegen op de economische groei en op de gewestelijke vastgoedfiscaliteit, maar ook door de impact van de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen en ten slotte nog door de toepassing van nieuwe quotiteitsregels, die de Nationale Bank van België oplegt om de toegang tot krediet beter te regulariseren. Er is dus evenveel rugwind als tegenwind op de Belgische woningmarkt, wat ons doet besluiten dat de activiteit globaal genomen minder dynamisch zal zijn dan in 2019 met mogelijks een vertraging van de vastgoedprijsgroei tot gevolg ”.
