Wat met de Belgische huizenmarkt?

In België is goed drie kwart van de gezinnen eigenaar van een eigen woning. Dat is ongeveer pal op het Europese gemiddelde. Het overgrote deel van hen – 45% – heeft daarvoor een krediet lopen. Dat is merkelijk meer dan in de andere Europese landen, waar amper een kwart van de gezinnen leent voor zijn woonst. Na jaren van lange rentevoeten, trok de ECB midden 2022 haar beleidsrente flink op. Het doel: de vraag en bijgevolg de inflatie drukken. Maar de hogere rentevoeten wegen ook op de vraag naar woningen. Hoe hard zou de Belgische vastgoedmarkt, met haar hoge externe financieringsgraad, daar onder lijden? Nu de Europese referentierente opnieuw begint te dalen, maken wij de balans op.

Prijspad

De gemiddelde prijzen van Belgisch vastgoed stijgen historisch net geen 1% per kwartaal. Er zijn fluctuaties rond dat gemiddelde, maar die zijn al bij al beperkt. Globaal genomen is de prijsgroei bij ons een stuk stabieler dan wat we zien in de buurlanden. Dat heeft verschillende verklaringen, maar bovenal kennen wij meer kredieten met vaste rentevoeten en zijn de transactiekosten gemiddeld hoger bij ons. En dat remt de speculatieve vraag (en dito prijsvolatiliteit) af.

Ter voorbereiding van de nakende rentestijgingen vroegen we ons begin 2022 al af wat de impact ervan op die vastgoedmarkt kon zijn. Op basis van een historische analyse, met cijfers sinds 1973, leidden we drie negatieve scenario’s af. De prijzen zouden gedurende zes opeenvolgende kwartalen (dat is hoelang een typische prijscorrectie voor Belgisch vastgoed duurt) gaan dalen met 0,5%, 0,9%, dan wel 1,6%.

Vooral dat laatste scenario – een herhaling van zowat de grootste vastgoedprijscorrectie ooit – zou een stevige impact hebben: een daling van zo’n 10% van de prijzen. Maar gezien de voorafgaande sterke stijgingen in de vastgoedprijs, zou zelfs bij dat negatieve scenario, het prijspeil hoogstens terugvallen tot het niveau van begin 2021. Met andere woorden: een verlies van twee jaar aan waarde. Zo bekeken vallen zelfs die negatieve scenario’s nog behoorlijk goed mee qua prijsimpact.

Wanneer we vandaag terugblikken, zien we zelfs dat de prijzen nog beter standhielden dan het meest optimistische scenario. De effectieve prijzen zitten nu nauwelijks onder de trendlijn als we die starten op het moment van de renteverkrapping. Na de sterke prijsgroei in 2022 (5,1%) werd zo ook in 2023 een nog altijd meer dan degelijke 2,5% neergezet.

Transacties en kredieten

Was er dan helemaal geen vertraging op de vastgoedmarkt? Verre van. Het aantal transacties daalde flink. De Nationale Bank van België (NBB) spreekt van 18% minder verkopen in 2023, over de eerste negen maanden. Er werden ook minder bouwvergunningen afgeleverd, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie, appartementen en woningen.

De theoretische aflossingslast van een nieuw krediet steeg sterk. Volgens de NBB piekte die eind vorig jaar: voor een doorsneehypotheek op 20 jaar dient een gemiddeld gezin zowat 30% van het beschikbaar inkomen neer te leggen. Dat woog op de woonkredietproductie. Die nam volgens de NBB af met bijna 30%. Een grotere daling dan bij het aantal transacties dus. Anders gesteld werd een kleiner deel van de transacties met krediet gefinancierd.

De totale schuldgraad van de Belgische gezinnen daalde licht en blijft in lijn met het Europees gemiddelde evolueren. Positief is dat de wanbetalingsgraad op hypotheken zijn dalende trend voortzette.

Daarbovenop komt ook nog eens de vertakking (bifurcatie) die plaatsgrijpt op de huizenmarkt, als gevolg van de klimaattransitie. Woningen met een goed energieprestatiecertificaat (epc) realiseren een meerwaarde op de markt. Het tegendeel is waar voor lagere epc’s, gekoppeld aan de renovatieverplichting. De verwachte tweesprong op de markt uit zich vooralsnog niet in verschillende prijstrajecten voor nieuwbouw en bestaande woningen, maar dat zal in de toekomst vermoedelijk meer het geval zijn.

Blik vooruit

De aankondiging van de ECB deze week bevestigt een evolutie die al even aan de gang is. De rentevoeten op nieuwe woonleningen van minstens tien jaar piekten in december al op 3,6%. De laatste cijfers wijzen op een gemiddelde rentevoet van 3,23%.

Onze verwachting is dan ook dat de positieve prijsevolutie uit het verleden zich grotendeels zal voortzetten. We gaan op korte termijn uit van een gemiddelde groei van 3-4% per jaar. De komende kwartalen zal vermoedelijk ook het aantal transacties en nieuwe kredieten gradueel normaliseren.