De Belgische vastgoedmarkt staat voor stabiliteit

Sinds de vastgoedgekte van 2020 en 2021 is er heel wat water onder de brug gevloeid. Want de combinatie van rentestijgingen en strengere kredietvoorwaarden van de banken hebben de markt doen keren: kopers met voldoende financiële middelen bepalen de wet, want de vraag is opgedroogd, terwijl het aanbod aanzienlijk groter is. De cijfers die de Belgische Beroepsvereniging van het Krediet publiceerde, zijn daarvan het bewijs: tijdens de eerste jaarhelft is het aantal transacties ingestort. Die daalden met 32 procent vergeleken met een stijging van 42 procent in dezelfde periode van 2021.

We zien overal ter wereld hetzelfde gebeuren, want zowat overal delen de rentestijgingen zware klappen uit. Maar niet alleen het aantal transacties nam in heel wat landen een duik, ook de prijzen dalen duidelijk en soms zeer fors. Moeten we ook bij ons vrezen voor een dergelijk scenario?

Is er een vastgoedcrisis op komst in België?

We denken van niet. De Belgische markt heeft altijd blijk gegeven van een zeer grote stabiliteit: de laatste crisis dateert al van meer dan 40 jaar geleden, meer bepaald van 1981. En we denken dat een reeks factoren die opmerkelijke stabiliteit kan verklaren. We sommen er enkele op:

Zeer hoge transactiekosten

De totale transactiekosten bij de aankoop van vastgoed in België bedragen meer dan 19 procent van de aankoopprijs. Daarmee zit ons land in de top 3. Alleen op enkele bijzondere en meestal zeer dichtbevolkte plaatsen zoals Singapore en Hongkong, zijn de kosten nog hoger. Zelfs in Monaco betaalt u minder kosten! Via onderstaande link krijgt u een beeld van de situatie op wereldvlak.

Global Real Estate Transaction Costs & Taxes (globalpropertyguide.com)

Vaste rentevoeten

In België heeft ongeveer 84 procent van de leningen een vaste rentevoet. Daardoor zijn de meeste eigenaars beschermd. Want zij zien zich niet plotseling genoodzaakt om bij de minste rentestijging hun huis te verkopen. In Frankrijk en Duitsland is de situatie vergelijkbaar, maar in Portugal bijvoorbeeld heeft slechts 4 procent van de leningen een vaste rentevoet. In Engeland is een vaste rentevoet in werkelijkheid maar vast voor 2 tot 5 jaar. Daarna gebeurt een herziening in functie van de marktrente. Zo is beter te begrijpen waarom bepaalde markten bij de minste rentestijging van slag zijn. Dat zagen we bijvoorbeeld in de jaren 90 in Zweden. Want daar hebben alle hypothecaire leningen een variabele rentevoet.

Andere factoren van stabiliteit

België is een klein land. Daardoor zijn de mensen niet vaak verplicht om te verhuizen wanneer ze van werk veranderen. Bij ons bestaat er ook niet echt zoiets als een schoolpas, zoals in de VS of in Frankrijk. Daar zijn de mensen vaak genoodzaakt om te verhuizen in hun zoektocht naar een goede school. In België kennen we ook een zeer gulle sociale zekerheid. Daardoor beschikken de mensen over een zekere marge wanneer ze met financiële problemen te maken krijgen. In heel wat landen is er geen sociaal opvangnet en is men bij jobverlies automatisch verplicht zijn of haar huis te verkopen. Tot slot beschikken de Belgen over een comfortabel financieel vermogen en hebben ze altijd een ‘baksteen in de maag’ gehad. In 2022 had 72 procent van de Belgen een eigen woning. In Frankrijk is dat 64 procent en in Duitsland 49 procent.

Die elementen maken dat we de toekomst met een gerust gemoed kunnen tegemoetzien. Ook al zijn het slechte tijden en dreigt de huidige afkoeling van de markt aan te slepen. In de jaren 2020 en 2021 explodeerden de prijzen. Vandaag beginnen ze te stagneren. Een lichte daling behoort tot de mogelijkheden, maar we vrezen niet voor een echte crisis.