Corona Economics (update 3) - residentieel vastgoed

Aanbod daalt

De prijzen op de vastgoedmarkt worden vooral gestuurd door de evolutie van de vraag. Het aanbod mag echter niet volledig genegeerd worden. Daar stellen we vast dat het aantal bouwvergunningen voor appartementen in 2019 lager lag dan in 2018. Dat beperkt het aantal nieuwbouwappartementen dat dit jaar op de markt zal komen. Daarenboven ligt de bouw vandaag stil en dat weegt extra op het aanbod van nieuwbouw. Bepaalde bouwkosten zoals de huur van een kraan blijven echter doorlopen. Dit alles drukt tijdelijk op het aanbod en heeft een eerder prijsverhogend effect.

Rente blijft laag

Laten we dan nu eens kijken naar de vraagkant.  Hierbij spelen drie factoren mee: de hypothecaire rente, het aantal gezinnen en het beschikbaar inkomen. Eerst de hypothecaire rente. Banken zullen door o.a. strengere voorzichtigheidsmaatregelen opgelegd door de toezichthouders, hun kredietvoorwaarden licht verstrakken. Tegelijk zien we de risicovrije langetermijnrente wel niet stijgen. De ECB heeft geleerd van haar fouten tijdens de eurozonecrisis in 2011, en na een initiële aarzeling is ze nu ‘all-in‘ gegaan. Dat brengt de gemiddelde rente voor 2020 in lijn met die van vorig jaar.

De tweede factor is de stijging van het aantal gezinnen. Daar verwacht het Planbureau een stijging met 0,6% voor de komende jaren, wat in lijn ligt met de voorgaande jaren. Immigratie en alsmaar kleinere gezinnen zorgen voor die geleidelijke groei.

De derde factor die een invloed heeft op de vraag is het beschikbaar inkomen. Samen met de rente en de looptijd, bepaalt dit de ontleningscapaciteit van de gezinnen. Ondanks de forse economische klap krimpt het reëel beschikbaar inkomen – dus exclusief inflatie – slechts met 2 procent door de ondersteunende overheidsmaatregelen. Voldoende om de prijzen onderuit te halen?

Sinds de jaren 80 waren er heel wat jaren waarin het inkomen daalde. Maar enkel in geval van een langdurige daling, in geval van lange recessie dus, daalden ook de reële prijzen. Dat was zo in 2012 en 2013 na de bankencrisis. Dat was vooral zo begin jaren 80 toen de huizenprijzen – in reële termen – met maar liefst 40 procent crashten. Het beschikbaar inkomen was gedaald met 7,7 procent. De belangrijkste reden voor de crash was echter de stijging van de langetermijnrente van 8,7% naar 13,8% tussen 1978-1981.

Vertrouwen

Tot slot is er het vertrouwen. Dit kan de bouwactiviteit beperken, met een geringer aanbod tot gevolg, maar het kan ook de vraag naar nieuwbouw en bestaande woningen beïnvloeden. Daarentegen zal een jong gezin dat van plan was een woning te kopen en dat na de lockdown zeker is dat ze hun job en inkomen zullen behouden, wellicht doorgaan met hun plannen. Ook investeerders die over de liquide middelen beschikken en een woning of appartement wilden kopen om te verhuren, zullen doorgaan met hun aankoop. Het geschokte vertrouwen in de beurs duwt mogelijk nog meer mensen in de richting van vastgoed als alternatieve investering.

Daarenboven komen banken, mits voldaan aan bepaalde voorwaarden, gezinnen met afbetalingsproblemen voor hun lening tegemoet. Ook dat draagt bij aan de gemoedsrust en stabiliteit op de vastgoedmarkt.

Beperkte daling

Kort samengevat zien we dus een lager aanbod, laag blijvende hypotheekrentes, een overwegend stabiele vraag en slechts een lichte daling van het beschikbaar inkomen. Voeg daar een negatieve inflatie van -0,4% aan toe. Die combinatie leidt ons naar een daling met 1% van de reële  vastgoedprijzen in 2020 en stabiele prijzen in 2021. Natuurlijk, naarmate ons U-vormig scenario verandert in een meer langdurige recessie, neemt de prijsdruk toe. Maar daar zijn we nog niet aan toe.

Stay safe en tot volgende week.