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BNP Paribas Fortis Economie
25.02.2021

UN MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE 2020 MARQUÉ PAR LA COVID-19 ET LES RÈGLES DE QUOTITÉ DE LA BNB

Après 6 années de hausse ininterrompue, le montant total des crédits hypothécaires octroyés en Belgique a connu une importante baisse en 2020. Si la crise sanitaire a eu un effet significatif sur le secteur immobilier, cette diminution était toutefois attendue. La fin du bonus logement en Flandre et les règles de quotité fixées par la Banque nationale de Belgique (BNB) laissaient en effet présager un tassement après une année 2019 record. A deux jours de l’ouverture du Salon virtuel Batibouw, BNP Paribas Fortis, le leader du crédit hypothécaire en Belgique, dresse son bilan annuel sur l’état de la brique.

Difficile de ne pas associer 2020 et Covid-19. Couplé aux nouvelles règles de quotité fixées par la BNB, cet acteur inattendu a eu un impact momentané sur l’octroi des crédits hypothécaires en Belgique. Avec 33,5 milliards d’euros, le montant de ces emprunts hypothécaires est en baisse de 20% par rapport à l’exceptionnelle année 2019. A titre de comparaison, la baisse n’est toutefois que de 1% par rapport à l’exercice 2018, considéré comme un grand cru à l’époque.

Si le reste de l’année s’est avéré conforme aux attentes, les deux confinements ont naturellement ralenti l’activité de BNP Paribas Fortis : diminution de 1/3 des crédits lors du premier confinement par rapport à la même période l'année dernière et -31% lors du deuxième confinement par rapport à la même période en 2019.

«A priori, on pourrait penser que le second confinement a eu des conséquences tout aussi importantes que le premier, mais ici les chiffres sont largement faussés par l'énorme ruée vers l'immobilier au cours des derniers mois de 2019 dû à l’attrait du ‘Woonbonus’en Flandre, précise Marc Delforge, responsable crédits chez BNP Paribas Fortis. En réalité, cette période a connu une activité supérieure à la moyenne en termes de crédits hypothécaires. On peut même parler ici ‘d’effet de rattrapage’».

Dans l’ombre du coronavirus, un autre paramètre a rebattu les cartes du jeu : les règles fixées par la BNB concernant la quotité. Pour rappel, il s’agit d'un certain nombre de limitations dans l’octroi des crédits au-delà d’une certaine quotité ou « Loan-to-Value », c’est-à-dire la valeur empruntée par rapport à la valeur du bien immobilier concerné, avec quelques exceptions principalement pour les primo-acquéreurs d’un crédit hypothécaire. Les répercussions de ces mesures ont été très variables d’un emprunteur à l’autre.

Les "Millennials" moins actifs sur le marché de l’immobilier
Les jeunes de moins de 30 ans semblent avoir été les principales "victimes" de ce durcissement des règles et de la crise du coronavirus. Rappelons que le plafond de la quotité imposé aux primo-acquéreurs par la BNB est de 90%, avec une marge de tolérance de 35% qui permet d’aller jusque 100% de quotité, et même au-delà des 100% dans 5% des cas.

Les jeunes, dont l’épargne est souvent en constitution, représentent désormais un crédit octroyé sur cinq chez BNP Paribas Fortis. Les Millennials continuent toutefois à emprunter pour un montant (201.000 euros) et une durée (275 mois) supérieurs à la moyenne (175.800 euros sur 223 mois). Il en va de même avec la quotité qui s’élève à 86% pour cette tranche d’âge, contre 73% en moyenne.

Les crédits contractés par les plus jeunes sont principalement destinés à l’achat d’un bien existant (52%), la construction (18%) et la rénovation (17%). 

Les "Babyboomers" profitent des taux bas
Leurs aînés ont visiblement été moins sensibles à ces nouvelles règles ainsi qu’aux conséquences du coronavirus. En 2020, 10% des crédits hypothécaires ont été accordés aux plus de 55 ans. La proportion de crédits accordés aux Babyboomers a ainsi grimpé de 12% par rapport à 2019.

La finalité de ces crédits reste aussi majoritairement l’achat d’un bien existant (49%) même si l’on constate un goût plus prononcé pour la construction d’un bien neuf (25%), tandis que la rénovation se tasse quelque peu (19%).

Sans surprise, la quotité (49%) et la durée (113 mois) d’emprunts par les plus de 55 ans sont nettement en-deçà de la moyenne, pour un montant de 191.100 euros et une mensualité moyenne de 842 euros.

Les célibataires et familles monoparentales sont loin d’être laissés pour compte
Autre profil et non des moindres : les célibataires et familles monoparentales. BNP Paribas Fortis leur a octroyé 30% des crédits hypothécaires, ce qui représente une hausse de 7% par rapport à 2019.

Avec un montant moyen de 170.400 euros et une mensualité de 776 euros pour une durée de 231 mois, les personnes isolées empruntent naturellement moins que la moyenne. Tendance plus surprenante qui tend à se confirmer : ce profil de client emprunte en moyenne 69% de la valeur de leur bien immobilier, bien loin des seuils fixés par la BNB.

Les personnes seules se lancent moins dans des projets de construction (15%) au profit de l’achat d’un bien existant (58%), la rénovation affichant un niveau semblable aux autres profils (18%).

A noter qu’en cette période de taux historiquement bas, 91% des clients ont opté pour un taux fixe.

Durabilité et Easy Housing ont rythmé 2020
Dans ce contexte inédit de pandémie et de confinements, le modèle ’Easy Housing‘ a connu un vif succès avec une croissance de 200% par rapport à l’année précédente. Avec cette solution, le traitement de la demande de crédit est raccourci, il y a moins de déplacements pour le client et le notaire reçoit le jour de son envoi le projet d’acte du client. Résultat : un crédit sur cinq a été accordé via cette solution hybride, à mi-chemin entre le service en agence et le 100% digital.

Autre attente croissante du client : la durabilité. Face au défi environnemental et aux exigences urbanistiques de plus en plus drastiques, BNP Paribas Fortis a décidé d’accentuer ses efforts en ce sens. D’abord en proposant une réduction de taux liée à la durabilité du projet. Ensuite en devenant la première banque à proposer le label « Energy Efficient Mortgage ».

« Aujourd’hui, 4 crédits sur 10 accordés sont destinés à la construction ou la rénovation, précise Tim Spellemans, responsable crédit hypothécaire chez BNP Paribas Fortis. Nous sommes sensibles également à cette problématique dans nos crédits à la consommation. Chez BNP Paribas Fortis, 1/3 des prêts destinés à la rénovation est un «prêt vert», destiné à mettre en œuvre des mesures d'économie d'énergie. »

Précisons que le  portefeuille de « crédits verts » de BNP Paribas Fortis pèse désormais 3,75 milliards d’euros et connait une croissance deux fois plus rapide que le reste du portefeuille de crédits hypothécaires.

2021, année de la confirmation?
Cet intérêt pour la durabilité semble être une lame de fond. Il faut s’attendre à ce que les chiffres des crédits visant à diminuer l’empreinte environnementale du parc immobilier aillent en s’accroissant.

Concernant les taux d’intérêts, le climat actuel semble parti pour se poursuivre en  2021 : aucune hausse n’est attendue. Dans ce contexte, les crédits longue durée sont une espèce en voie de disparition.

Reste à savoir combien de temps dureront les mesures d’aide financière de la part du Gouvernement et quelles seront les conséquences lorsqu’on y mettra un terme. L’impact de la crise sanitaire sur l’économie et sur le marché immobilier sont autant d’incertitudes qui planent sur 2021.

« Nous nous attendons à ce que le marché immobilier montre une nouvelle fois sa résilience en 2021, explique Tim Spellemans. Les prochains mois devraient confirmer cette tendance positive sur les transactions immobilières. Notre scénario de base est que plusieurs facteurs peuvent soutenir le marché: pour le moment, les revenus des familles restent intacts, les Belges font de l’épargne forcée’, emprunter na jamais été aussi bon marché et enfin, il existe moins de nouveaux logements en raison des chantiers bloqués par le confinement. Hormis la suppression des aides gouvernementales, le seul nuage noir à l’horizon est l’impact du chômage sur le revenu disponible pour les ménages. Dans ce contexte, notre prévision de prix immobiliers réels est à 2 % pour cette année».




BNP Paribas Fortis (www.bnpparibasfortis.com) commercialise sur le marché belge un éventail complet de services financiers auprès des particuliers, indépendants, titulaires de professions libérales, entreprises et organisations publiques. Dans le secteur des assurances, BNP Paribas Fortis opère en étroite collaboration, en tant qu’agent d’assurance lié, avec AG Insurance, leader du marché belge. Au niveau international, la banque propose des solutions sur mesure aux particuliers fortunés, aux grandes entreprises et aux institutions publiques et financières, en s'appuyant sur la compétence et le réseau international de BNP Paribas.

 

BNP Paribas (www.bnpparibas.com) est une banque de premier plan en Europe avec un rayonnement international. Elle est présente dans 71 pays, avec plus de 199 000 collaborateurs, dont plus de  151 000 en Europe . Le Groupe détient des positions clés dans ses trois  grands domaines d'activité : Domestic Markets et International Financial Services , dont les réseaux de banques de détail et les services financiers sont regroupés dans Retail Banking & Services, et Corporate & Institutional Banking, centré sur les clientèles Entreprises et Institutionnels. Le Groupe accompagne l’ensemble de ses clients (particuliers, associations, entrepreneurs, PME, grandes entreprises et institutionnels) pour les aider à réaliser leurs projets en leur proposant des services de financement, d’investissement, d’épargne et d’assurance protection. En Europe, le Groupe a quatre marchés domestiques (la Belgique, la France, l'Italie et le Luxembourg) et BNP Paribas Personal Finance est numéro un du crédit aux particuliers en Europe.BNP Paribas développe également son modèle intégré de banque de détail dans les pays du bassin méditerranéen, en Turquie, en Europe de l’Est et a un réseau important dans l'Ouest des Etats-Unis. Dans ses activités Corporate & Institutional Banking et International Financial Services , BNP Paribas bénéficie d'un leadership en Europe, d'une forte présence dans les Amérique du Nord et du Sud, ainsi que d'un dispositif solide et en forte croissance en Asie-Pacifique.

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