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L’année 2019 fut celle de tous les records ou presque sur le marché hypothécaire belge. Depuis lors, la crise sanitaire fait tourner le marché immobilier au ralenti. Toutefois, malgré l’important ralentissement économique (-7,1%), et une légère baisse du revenu disponible (-2%), les prix réels de l'immobilier pourraient connaître une évolution stable à légèrement négative (-1%) cette année et une stabilisation en 2021.


Le coronavirus affecte gravement les perspectives économiques. Le scénario de base de BNP Paribas Fortis prévoit une contraction de 7,1% cette année et une reprise de 7,6% l'année prochaine. Le taux de chômage passe de 5,4% à 7,5% cette année et à 7,2% en 2021. L'inflation est de 0,4% dans le rouge et remontera à +0,8% l'année prochaine. Quel est l'effet d'une telle tempête sur les prix de l'immobilier ?

Quatre éléments déterminent le prix de l'immobilier résidentiel belge : du côté de la demande, ce sont les taux d’intérêt hypothécaire, le revenu disponible des ménages et le nombre de ménages. D'autre part, l’offre.

L'offre diminue

De 2000 à 2010, l'offre est restée stable, mais dans les dix années qui ont suivi, le nombre total de foyers belges est passé de 1.020 foyers pour 1.000 familles à 1.050 aujourd'hui. Cela peut avoir quelque peu affaibli la hausse des prix réels de l'immobilier au cours de cette période.

En 2019, cependant, le nombre de permis de construire pour les appartements était inférieur à celui de 2018. Cela impacte directement le nombre de nouveaux appartements qui seront mis sur le marché cette année. En outre, la construction est actuellement au point mort, ce qui pèse sur l'offre des nouvelles constructions. Dans les prochains mois, il apparaîtra également que certains projets devront faire face à des coûts de construction plus élevés car certains coûts continueront à être engagés sur des chantiers qui sont actuellement à l'arrêt (location de grues, sécurité du chantier, drainage,...). Certaines chaînes d'approvisionnement seront également gravement perturbées pendant le redémarrage, ce qui pourrait faire augmenter le coût des matériaux de construction. Le démarrage de nouveaux projets sera retardé par le gel des ventes actuelles et la livraison des projets existants. « Tout cela pèse temporairement sur l'offre et a plutôt pour effet d'augmenter les prix de l’immobilier », précise Koen De Leus, économiste en chef chez BNP Paribas Fortis.

L'intérêt reste faible

Du côté de la demande, les facteurs déterminants sont le taux d'intérêt hypothécaire, le nombre de ménages et le revenu disponible. D'une part, les banques pourraient resserrer leurs conditions de crédit hypothécaire en raison des mesures prudentielles plus strictes prises par les autorités de contrôle. En revanche, nous ne constatons pas de hausse des taux d'intérêt sans risque à long terme.

« La BCE n’a plus aucune restriction, assure Koen De Leus, économiste en chef chez BNP Paribas Fortis. Les programmes annoncés pour maintenir des taux d'intérêt bas sont "open-ended" (à durée indéterminée et composition variable) et peuvent donc être adaptés si nécessaire. Cela limite la probabilité que les marchés financiers mettent la BCE à l'épreuve. Le taux d'intérêt hypothécaire moyen estimé pour 2020 est donc conforme à la moyenne de l'année dernière.»


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Le deuxième facteur est l'augmentation du nombre de ménages. Ces dernières années, ce nombre a augmenté d'environ 0,8% par an. La population belge totale augmente d'année en année, principalement en raison de l'immigration. Un autre facteur plus important est que la famille moyenne devient de plus en plus petite, avec une augmentation continue du nombre de ménages d'une personne. Pour les années à venir, le Bureau fédéral du Plan estime que le nombre de familles augmentera de 0,6% par an.

Réduction limitée du revenu disponible

Le revenu disponible, ainsi que les taux d'intérêt et la durée, déterminent la capacité d'emprunt des ménages. Malgré le coup dur porté à l'économie, le revenu disponible réel ne diminue que de 2% grâce aux mesures de soutien du gouvernement. Assez pour faire baisser les prix ?

À long terme, il existe certainement un lien entre la baisse du revenu disponible et les prix de l'immobilier. Les précédentes baisses du revenu disponible ont eu lieu en 1996, 1999, 2002, 2003, 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013. Ce n'est qu'en 2012 et 2013 que les prix de l'immobilier ont baissé de 0,4% et 1,3%, soit après une baisse du revenu disponible réel les trois années précédentes.

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Pour une baisse vraiment solide des prix réels des logements, il faut remonter au début des années 80. Après avoir à peine augmenté en 1979 et 1980, le revenu disponible a diminué cumulativement de 7,7% au cours de la période 1981-1984. De 1980 à 1985, le prix réel des maisons a chuté de 40%. Toutefois, la principale raison de cette baisse est la hausse des taux d'intérêt à long terme, qui sont passés de 8,7% à 13,8% au cours de la période 1978-1981.

Confiance

« Enfin, il y a la confiance, pointe Koen De Leus, économiste en chef chez BNP Paribas Fortis. Cela peut limiter l'activité de construction, entraînant une réduction de l'offre, mais peut également peser sur la demande de logements neufs et existants».

D'autre part, les jeunes qui prévoyaient d'acheter une maison et qui sont certains, après le confinement, de conserver leur emploi et leurs revenus, poursuivront probablement leurs projets. Ce type d'acheteur représente 1/3 de la demande.

Les investisseurs qui disposent de liquidités et qui souhaitaient acheter une maison ou un appartement à louer (représentant un quart de la demande) poursuivront également leur achat. La confiance ébranlée dans le marché boursier pourrait pousser encore plus de gens à se tourner vers l'immobilier comme investissement alternatif. Le reste des demandes de prêt hypothécaire concerne des travaux de rénovation ou l'achat d'une deuxième ou troisième résidence pour leur propre usage.

En outre, si certaines conditions sont remplies, les banques proposent un moratoire pour les ménages qui ont des problèmes de remboursement de leur prêt. Cela contribue à la tranquillité d'esprit et à la stabilité du marché immobilier.

Un déclin limité

«En résumé, détaille Koen De Leus, nous constatons donc une offre plus faible, des taux d'intérêt hypothécaires bas, une demande essentiellement stable et une légère baisse du revenu disponible. Ajoutez à cela une inflation négative de -0,4%. Cette combinaison nous conduit à une diminution minimale de 1% pour 2020 et à une stabilité des prix de l'immobilier en 2021. Bien sûr, à mesure que notre scénario en U se transformera en une récession prolongée, la pression sur les prix augmentera. Mais nous n’y sommes pas encore. »

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