L’année 2014 restera gravée dans les annales de BNP Paribas Fortis comme une année exceptionnelle en ce qui concerne le volume de crédits immobiliers accordés. Après un début d’année hésitant, la baisse continue des taux d’intérêt des crédits hypothécaires et les changements de régime fiscal, comme la réforme du bonus logement en Flandre, ont permis un rétablissement remarquable à partir de l’été.
Il est coutume de dire que les Belges ont une brique dans le ventre. Cet adage s’est à nouveau vérifié à la lecture du nombre record de prêts hypothécaires signés en 2014. Selon les données de l’Union professionnelle du crédit (UPC), plus de 231.000 contrats de crédit hypothécaire ont été conclus l’an passé en Belgique pour un montant supérieur à 25,5 milliards d’euros (hors refinancements).
L’activité de BNP Paribas Fortis n’est pas en reste puisqu’elle a été marquée par un net regain au dernier trimestre 2014 du volume des crédits immobiliers accordés. Grâce aux trois derniers mois de l’année, le volume de prêts accordés s’est ainsi apprécié de 13 % en 2014 comparé à l’exercice précédent.
« Les changements de déductibilité fiscale liés à la modification du bonus logement, régionalisée depuis le 1er janvier 2015, ont poussé les demandes de crédits immobiliers de dernière minute à la hausse, et ce principalement en Flandre afin que les candidats puissent boucler leur projet sous le régime 2014 fiscalement plus favorable », explique Greet Van Criekingen, responsable des crédits hypothécaires chez BNP Paribas Fortis.
Stimulé par l’annonce de la diminution du bonus logement en Flandre et par l’adaptation attendue du bonus logement dans les autres Régions, la progression est également due à la baisse constante des taux d’intérêt.
Sur l’ensemble de l’année 2014, la majorité des emprunts immobiliers ont été destinés à l’achat d’une maison (38% du volume total). Le montant moyen de nos crédits, tous buts confondus, a légèrement reflué sous la barre des 115.000 euros.
Un autre élément a rythmé l’année écoulée sur le marché hypothécaire : les nombreux refinancements. BNP Paribas Fortis n’a pas échappé à ce phénomène puisqu’au cours du dernier trimestre 2014, nous avons enregistré une vague importante de refinancement : 4 prêts sur 10 ont concerné un refinancement, soit le double par rapport à 2013.
Le taux fixe plébiscité
En toute logique, les clients se sont protégés durablement contre les conséquences d’une éventuelle hausse des taux, en se désintéressant des formules variables, pour privilégier les taux fixes. Chez BNP Paribas Fortis, les taux fixes ont emporté l’adhésion de 84% des emprunteurs l’an dernier.
En termes d'échéances, le niveau très bas des taux se traduit par des durées d’emprunts plus courtes. La durée moyenne était de 223 mois l’année dernière, en recul de 11 mois par rapport à 2013. Sept clients sur dix ont privilégié une durée inférieure à 20 ans. Les emprunteurs semblent vouloir emprunter pour des durées moins longues plutôt que de rembourser des sommes plus faibles chaque mois. Le montant moyen des mensualités s’élevait à 638 euros pour un achat en 2014.
Les jeunes conservent aussi une brique dans le ventre
Plus que jamais, les jeunes de moins de 30 ans souhaitent devenir propriétaires. Chez BNP Paribas Fortis, un tiers des crédits hypothécaires réalisés est justement octroyé à des jeunes. Dans la moitié des cas, ces candidats acquéreurs de moins de 30 ans se dirigent vers l’achat d’un logement sur le marché secondaire plutôt que vers une construction neuve ou une rénovation. L’an dernier, à peine un jeune sur sept a sollicité un crédit destiné à la construction d’un bien neuf.
Le montant moyen emprunté pour un achat immobilier par la ‘Génération Y’ s’élève à 158.980 euros, soit en légère hausse par rapport à l’an dernier (156.000 euros). En raison de leurs ressources financières plus limitées, les jeunes empruntent 84% de la valeur du bien immobilier, soit une quotité plus élevée que la moyenne des emprunteurs (73%).
Sachant que le prix moyen des maisons payé par les jeunes de moins de 30 ans en Belgique s’élève à 189.000 euros et compte tenu des frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier, d’environ 25.000 euros (frais de notaire, droits d’enregistrement,...), on considère que l’apport personnel de nos jeunes clients est d’environ 50.000 euros. « Cette somme provient naturellement de l’épargne personnelle des emprunteurs mais aussi en grande partie de fonds propres procurés par la famille », pointe Nadia El Mehdi, responsable des crédits aux particuliers chez BNP Paribas Fortis.
Pour 2015, BNP Paribas Fortis s’attend à une année de transition sur le marché immobilier : « Si la réforme du bonus logement impactera les trois Régions à des degrés divers, il est évident que le nouveau bonus logement flamand influencera le marché, vu le poids de la région, précise Nadia El Mehdi. C’est pourquoi, nous nous attendons à ce que les ventes de logement se tarissent légèrement au cours des premiers mois de 2015 sans pour autant impacter le niveau des prix ».