Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ?

Au cours du 28e épisode du podcast « On fait le point », le Chief Economist Koen De Leus et le Chief Strategy Officer Philippe Gijsels reçoivent Niko Demeester, administrateur délégué de la fédération de la construction Embuild. Ensemble, ils ont abordé la question des prix de l’immobilier et l’avenir du secteur de la construction.

Dans ce synopsis, nous résumons les principales idées ayant émergé durant cet entretien. Envie d’en savoir plus ? Écoutez le podcast via les canaux habituels.

Que pouvez-vous attendre de ce synopsis ?

Nous discutons de l’impact attendu de la hausse des taux d’intérêt sur les prix des habitations, ainsi que d’autres questions pressantes. Comment le secteur de la construction évoluera-t-il au cours des années à venir ? Quel sera l’impact des objectifs énergétiques ? Comment faire en sorte que les logements restent financièrement accessibles ? Quel rôle le secteur de la construction, les banques et les pouvoirs publics seront-ils appelés à jouer ? Et devons-nous nous attendre à un exode rural ou urbain ?

Après cette courte introduction, passons au synopsis.

Quel est l’impact de la hausse des taux sur les transactions immobilières et les projets de construction ou de rénovation ?

Depuis 2021, les taux d’intérêt ont pratiquement été multipliés par quatre tandis que les prix des matériaux ont augmenté de 33%. Il est donc aujourd’hui plus cher d’emprunter, de construire et de rénover. Pour Niko Demeester, cela se traduit par le report et/ou la révision à la baisse de nombreux projets de construction de particuliers. Koen De Leus a constaté un important recul du nombre d’emprunts hypothécaires. Au cours des trois derniers mois, les Belges ont emprunté 33% de moins qu’au cours de la même période en 2022.

La hausse des taux fait-elle baisser les prix de l’immobilier ?

En 2022, les prix nominaux ont augmenté de 5% mais ont commencé à baisser au cours du dernier trimestre de l’année. Koen De Leus s’attend à une baisse totale de 3% entre le pic de 2022 et le creux de la vague. Il faut également ajouter que les prix des habitations dont le niveau d’isolation est mauvais devraient baisser, tandis que les habitations bien isolées verront leur valeur rester stable, voire augmenter.

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier résidentiel ?

Si l’on en croit Philippe Gijsels, nous ne devrions pas connaître de crise de l’immobilier. Un krach se produit en cas de ventes forcées, ce qui n’est pas le cas en Belgique. Malgré la baisse attendue, l’immobilier reste un bon investissement, en particulier si le bien dispose d’un bon certificat PEB ou a fait l’objet d’une rénovation en profondeur sur le plan énergétique.

Quel est le grand défi qui attend le secteur de la construction ?

D’ici 2050, toutes les habitations et tous les bâtiments devront être neutres sur le plan énergétique, ce qui exigera de nombreux efforts et une nette accélération du rythme des rénovations. Aujourd’hui, 1% du patrimoine est en moyenne rénové chaque année. Pour atteindre les objectifs climatiques, ce taux devrait être multiplié par trois ou quatre.

Comment faire pour que les logements et les nouvelles constructions restent abordables ?

Niko Demeester préconise que toutes les parties prenantes fassent des efforts : entreprises de construction, banques et pouvoirs publics. Les entreprises de construction peuvent maintenir les prix à des niveaux abordables en faisant appel à l’automatisation. Ils peuvent par exemple recourir aux constructions « off-site » où les différents éléments d’un bâtiment sont fabriqués dans des usines et assemblés sur place. Cela nécessite moins de main-d’œuvre et permet de construire plus rapidement et à prix réduit. Les banques devraient tenir compte des gains énergétiques réalisés lors d’une rénovation en profondeur qui, selon Niko Demeester, se montent jusqu’à 300 euros par mois et par habitant. Il plaide pour qu’il en soit tenu compte lors du calcul de la capacité d’emprunt des candidats-propriétaires. Le gouvernement devrait maintenir à 6% la TVA sur les travaux de rénovation. Il devrait également investir massivement dans son propre patrimoine (bâtiments administratifs, écoles, etc.) mais aussi dans les routes et les services aux collectivités (égouts, réseaux de chaleur, et autres.).

Une hausse des investissements peut-elle être une solution ?

Cela équivaudrait à adopter une politique industrielle « verte », estime Koen. On peut en discuter, car le marché ne réussit pas à réaliser l’accélération des rénovations dans le cadre de la transition climatique. Cela ne signifie pas que les pouvoirs publics doivent payer l’entièreté de la transition – ils n’en ont de toute façon pas les moyens. Koen plaide en faveur d’une collaboration public-privé où le gouvernement agirait comme un levier et assumerait les principaux risques. Dans cette constellation, les partenaires privés devraient investir dix ou vingt fois l’apport des pouvoirs publics.

À l’avenir, vaudra-t-il mieux vivre en ville ou à la campagne ?

Pour Niko Demeester, l’exode urbain que nous avons connu pendant la pandémie était un phénomène temporaire. Le changement structurel se fait des banlieues vers les centres-villes et c’est une bonne chose. Car si les gens vivent plus près les uns des autres et dans des logements plus petits, ce sera positif pour le climat et pour l’efficacité des installations.

Qu’adviendra-t-il des bureaux vides ?

À cause du télétravail généralisé – aujourd’hui devenu une donnée structurelle pour de nombreux travailleurs – les entreprises ont besoin de moins de bureaux. D’un autre côté, nous souffrons d’une pénurie de logements. Les bâtiments sont comme des récifs de coraux : si un meurt, un autre prend sa place. De nombreux bureaux pourraient être transformés en habitations, surtout s’ils sont bien situés.

AVERTISSEMENT

Ce texte est un résumé du podcast « On fait le point », enregistré le 15 mai 2023 Les opinions exprimées dans ce podcast et dans ce résumé sont celles du modérateur et des personnes interviewées et ne reflètent pas nécessairement le point de vue de BNP Paribas Fortis.