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Macroéconomie
21.04.2020
Koen De Leus Chief Economist

Corona economics (update 3) - l'immobilier résidentiel

Dans notre scénario de base, c’est-à-dire une contraction de 7,1 % cette année, le coronavirus pénalise fortement la croissance économique. La confiance diminue alors que le taux de chômage augmente. Quels sont les effets de la crise sur les prix de l’immobilier ? En termes réels, nous prévoyons une diminution de 1 % cette année et une stabilisation l’an prochain.

Une offre en baisse

Sur le marché immobilier, les prix sont principalement déterminés par l’évolution de la demande. Toutefois, l’offre ne peut être négligée entièrement. Nous remarquons en effet que le nombre de permis de construire pour appartements était moins élevé en 2019 qu’en 2018. Cela réduit le nombre de nouveaux appartements qui pourront être mis sur le marché cette année. De plus, la construction est l’arrêt en ce moment, ce qui pèse particulièrement sur l’offre de constructions neuves. Cependant, certains coûts de construction, comme la location de grues, continuent à courir. Tout cela exerce une pression temporaire sur l’offre et engendre plutôt une hausse des prix.

Le taux reste bas

En ce qui concerne la demande, trois facteurs entrent en jeu : le taux hypothécaire, le nombre de ménages et le revenu disponible. Commençons par le taux hypothécaire. En raison du renforcement entre autres, des mesures de précaution imposées par les autorités de surveillance, les banques durciront légèrement leurs conditions de crédit. Parallèlement, nous ne voyons cependant pas augmenter le taux à long terme sans risque. La BCE a appris de ses erreurs pendant la crise de la zone euro en 2011, et après une période initiale d’hésitation, elle a maintenant mis toutes voiles dehors. Le taux moyen pour 2020 reste ainsi dans la ligne de celui de l’année passée.

Le deuxième facteur est la hausse du nombre de ménages. Le Bureau du Plan prévoit qu’ils augmenteront de 0,6 % au cours des années à venir, poursuivant ainsi l’évolution des dernières années. Ce sont l’immigration et la diminution continue de la taille des ménages qui entraînent cette croissance progressive.

Le troisième facteur influant sur la demande est le revenu disponible. Avec le taux et la durée, il détermine la capacité d’emprunt des ménages. Malgré le violent choc économique, le revenu disponible réel - inflation exclue - ne diminue que de 2 % grâce aux mesures de soutien du gouvernement. Cela suffira-t-il pour engendrer un effondrement des prix ?

Depuis les années 80, on recense plusieurs années où le revenu a baissé. Les prix réels, quant à eux, n’ont baissé que lors d’un déclin prolongé, c’est-à-dire lors d’une longue récession. Ce fut le cas en 2012 et en 2013, à la suite de la crise bancaire. Cet effet s’est surtout produit au début des années 80, lorsque les prix immobiliers – en taux réels - se sont effondrés de pas moins de 40 %. Le revenu disponible avait diminué de 7,7 %. Cependant, la raison principale de cet effondrement était la hausse du taux à long terme entre 1978 et 1981, de 8,7 % à 13,8 %.

Confiance

Enfin, il y a la confiance. Elle peut freiner l’activité de construction, ce qui entraînerait une réduction de l’offre, mais elle peut aussi influencer la demande de constructions neuves et de logements existants. Cela dit, les jeunes ménages qui avaient l’intention d’acheter une maison et qui sont toujours sûrs de garder leur travail et leur revenu après la période de confinement poursuivront sans doute leurs projets. Et il en va de même pour les investisseurs qui disposent d’argent liquide et voulaient acheter une maison ou un appartement pour les mettre en location : ils finiront par réaliser leur achat. La confiance ébranlée dans la bourse pourrait inciter encore plus de personnes à se tourner vers l’immobilier comme nouveau projet d’investissement.

En outre, les banques tiennent compte des difficultés que rencontrent les ménages à rembourser leur emprunt, à condition que certaines conditions soient remplies. Cela contribue également à la sérénité et à la stabilité sur le marché immobilier.

Baisse limitée

En résumé, nous voyons donc une offre réduite, des taux hypothécaires toujours bas, une demande majoritairement stable et à peine un léger recul du revenu disponible. À cela s’ajoute une inflation négative de -0,4 %. Compte tenu de ces éléments, nous prévoyons une baisse de 1 % dans les prix immobiliers réels en 2020 et des prix stables en 2021. Évidemment, plus notre scénario en U se transformera en une récession de plus longue durée, plus la pression sur les prix augmentera. Mais nous n’en sommes pas encore là.

Soyez prudents, et à la semaine prochaine.

Les opinions exprimées dans ce blog sont celles des auteurs et ne représentent pas nécessairement la position de BNP Paribas Fortis.
auteurs
Koen De Leus Chief Economist
Koen De Leus (Bonheiden, 1969) détient un diplôme de master en sciences commerciales de la Economische Hogeschool Sint-Aloysius (EHSAL). Depuis septembre 2016, il occupe le poste d’économiste en chef au sein de BNP Paribas Fortis. Il est également professeur invité de la EHSAL Management School, notamment dans le domaine de la finance comportementale. En 2017, Koen a publié son livre « L'économie des gagnants : défis et opportunités de la révolution digitale », et en 2012, « Les règles d'or en bourse ». En collaboration avec Paul Huybrechts, il a écrit en 2006 « Au pays des vieux », un livre portant sur le défi social et économique du vieillissement de la population.